房地产估价师历年真题:《房地产开发经营与管理》考试试题及答案卷三(2)

　　四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。）

　　1．某家庭购买了一套90m²的商品住宅，售价为4000元/m²．该家庭首付了房价总额的30％，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5％和6.8％，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35％用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？（8分）

　　2．某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设-建筑面积为2000m²的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m²，预售均价为8000元/m²．第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m²，预售均价为7800／m²．项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m²改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发商在年初，收入和运营成本均发生在年末）（12分） www.kuaixue5.com

　　参考答案

　　一、单项选择题
　　1．D 2．D 3．B 4．B 5．C
　　6．D 7．B 8．B 9．A 10．A
　　11．C 12．C 13．D 14．B 15．B
　　16．D 17．B 18．B 19．C 20．C
　　21．B 22．A 23．D 24．A 25．D
　　26．B 27．A 28．C 29．D 30．D
　　31．B 32．A 33．D 34．A 35．B

　　二、多项选择题
　　1．BCE 2．ABC 3．BCDE 4．ABC 5．CD
　　6．ABDE 7．BCDE 8．ABC 9．ABcE 10．BDE
　　11．ABCE 12．ACE 13．ABCE 14．ABD 15．ABCD

　　三、判断题
　　1．× 2．√ 3．× 4．× 5．×
　　6．× 7．√ 8．× 9．× 10．√
　　11．√ 12．× 13．× 14．4 15．×

　　四、计算题　　1.（1）P₁=10万元 P₂=25.2-10=-15.2万元

　　（2）n=15×12=180

　　i₁=4.5％/12=0.375％

　　i₂=6.8％/12=0.57％(0.567％，0.5667％)

　　A₁=P₁[i₁(1+i₁)ⁿ]/[(1+i₁)ⁿ-1]=10000×[0.375%× (1+0.375%)¹⁸⁰]/[(1+0.375%)¹⁸⁰-1]=764.99元

　　A₂=P₂[i₂(1+i₂)ⁿ]/[(1+i₂)ⁿ-1]=152000×[0.57%× (1+0.57%)¹⁸⁰]/[(1+0.57%)¹⁸⁰-1]

　　=1352.66元（按照0.57%）

　　=1349.62元（按照0.567%）

　　=1349.31元（按照0.5667%）

　　（3）最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元（按照0.57％）

　　=6041.74元（按照0.567％）

　　=6040.86元（按照0.5667％）

　　（4）第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：

　　P₁=5万元 n=（15-3）×12=144

　　=PP₂[i₂（1+i₂）]，[（1+i₂）ⁿ-1]=5×[0.57％×（1+0.57％）¹⁴⁴]/[（1+0.57％）¹⁴⁴-1]

　　=509.94元（按照0.57％）

　　=508.98元（按照0.567％）

　　=508.89元（按照0.5667％）

　　（5）从第4年起抵押贷款月还款额为：A-=2117.65-509.94

　　=1607.71元（按照0.57％）

　　=1605.63元（按照0.567％）

　　=1605.41元（按照0.5667％）

　　2.第一种解法：

　　（I）设单位面积月最低租金为A

　　第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320万元

　　第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468万元

　　年末支出本息=Pin+P=400× 10％×2+400=480万元

　　第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A

　　第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A

　　第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A

　　第6～50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A

　　（2）净现值=0时，可求得最低月租金水平：

　　0=（-200-68-8.92）×10000+3228.91A+3247.47A+3199.48.4+22.468.06A

　　A=86.45元/m²

　　第二种解法：

　　（1）设单位面积月最低租金为A

　　第1年：年初支出200万元；年末收入400× 8000=320万元

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