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房地产估价师历年真题:《房地产估价理论与方法》考试试题及答案卷四

[04-05 19:40:23]   来源：http://www.kuaixue5.com  历年真题   阅读：8670次
概要： 概要：A．资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠26．某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（ ）。A．被烧损前的状况B．被烧损后的状况C．被烧损前与被烧损后的差异状况D．未来修复或重建后的状况27．有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（ ）万元。（建设工程 教育网原创）A． 400 13．450 C．500 D．54028．某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A．180B．196C．200D．300www.kuaixue5.com2
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　　A．资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠
　　B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠
　　C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠
　　D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠

　　26．某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（ ）。
　　A．被烧损前的状况
　　B．被烧损后的状况
　　C．被烧损前与被烧损后的差异状况
　　D．未来修复或重建后的状况

　　27．有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（ ）万元。（建设工程 教育网原创）
　　A． 400 13．450 C．500 D．540

　　28．某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
　　A．180　　B．196　　C．200　　D．300 www.kuaixue5.com

　　29．若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（ ）。
　　A．通货膨胀影响 B．投资利息因素 C．资金时间价值 D．投资风险补偿
　　30．对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（ ）和长期趋势法相结合进行估算。
　　A．比较法 B．收益法 C．，成本法 D．路线价法

　　31．某地区商品住宅价格自1997～2002年分别为3100元／m2、3260元／m2、3440元／m2、3620元／m2、3800元／m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（ ）元／m2。
　　A．4120　　B．4149　　C． 4184　　D．4216

　　32．基准地价系数修正法的基本原理是（ ）。（建 设工程 教育网原创）
　　A．收益原理 B．替代原理 C．地租理论 D．区位理论

　　33．某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（ ）。
　　A．19％　　B．21％　　C．23％　D．25％

　　34．若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（ ）。
　　A．78％　　B．85％　　C．117％　　D．150％

　　35．在估价报告中陈述（ ），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
　　A．估价师声　　B．估价的假设和限制条件
　　C．估价方法　　D．估价对象

　　二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

　　1．《房地产估价规范》的内容包括（ ）。（建 设工程教育 网原创）
　　A．评估制度　B．估价原则名　
　　C．估价程序　D．估价报告　
　　E．职业道德

　　2．收益性房地产包括（ ）。
　　A．未出租的餐馆 B．旅店
　　C．加油　　　　　　D．农地
　　E．未开发的土地

　　3．在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。
　　A．估价的依据有可能不同　　　　B．估价的方法有可能不同
　　C．估价对象的范围有可能不同　　D．不影响估价结果的公正性
　　E．不影响估价报告的用途

　　4．在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（ ）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功。
　　A．高于　　B．等于　　C．低于　　D．不高于　　E．不等于

　　5．估价项目完成后，应归档的估价资料包括（ ）。
　　A．实地查勘记录
　　B．委托人名片
　　C．估价项目来源和接洽情况
　　D．估价中的不同意见
　　E．估价报告定稿之前的重大调整或修改意见

　　6．下列关于可比实例的说法中，正确的有（ ）。（建设工程教 育网 原创）
　　A．可比实例一定是交易实例　B．可比实例不一定是交易实例
　　C．交易实例一定是可比实例　D．交易实例不～定是可比实例
　　E．可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例

　　7．下列关于估价报告的说法中，不正确的有（ ）。
　　A．估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告
　　B．估价报告可视为估价人负提供给委托人的产品
　　C．估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要
　　D．估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响
　　E．估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件

　　8．收益乘数有（ ）。
　　A．毛租金乘数　　B．利润乘数
　　C．净收益乘数　　D．销售收入乘数
　　E．潜在毛收入乘数

　　9．房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。
　　A．取得土地使用权时的出让金或转让金
　　B．基础设旌建设费
　　C．公共配套设施建设费
　　D．勘察设计和前期工程费
　　E．管理费

　　10．下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。（建设工程教育 网原创）
　　A．估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
　　B．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
　　C．建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
　　D．建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
　　E．建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

　　11．收益法中确定资本化率的基本方法有（ ）。

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