房地产估价师历年真题:《房地产估价理论与方法》考试试题及答案卷二

　　18.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（　）万元。
　　A.400
　　B.628
　　C.656
　　D.700

　　19.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（　）年。
　　A.45
　　B.50
　　C.52
　　D.55

　　20.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m²，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为（　）万元。
　　A.375B.57
　　B.3942.03
　　C.3966.10
　　D.476985

　　21.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元/m²：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于（　）元/m²。
　　A.3816
　　B.3899
　　C.4087
　　D.4920

　　22.某商铺建筑面积为500m²，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m²；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（　）万元。
　　A.521
　　B.533
　　C.695
　　D.711

　　23.已知～年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％，管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为（　）。
　　A.7.78％
　　B.8.28％
　　C.13.21％
　　D.14.21％

　　24.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（　）。
　　A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期
　　B.待开发房地产建设发包日期
　　C.取得待开发房地产的日期
　　D.房地产开发完成并投入使用的日期

　　25.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（　）。
　　A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
　　B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
　　C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
　　D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 www.kuaixue5.com

　　26.现有某待开发项目建筑面积为38.50m²，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为28507元/m²，若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（　）万元。
　　A.766
　　B.791
　　C.913
　　D.1046

　　27.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（　）方法进行测算。
　　A.平均增减量法
　　B.平均发展速度法
　　C.移动平均法
　　D.指数修匀法

　　28.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（　）。
　　A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
　　B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
　　C.房地产市场在过去无明显的季节变动
　　D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

　　29.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m²，后街路线价为3800元/m²。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（　）m。
　　A.22
　　B.28
　　C.38
　　D.50

　　30.某块临街深度为50m、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（　）万元。
　　A.23.4
　　B.28.6
　　C.33.4
　　D.46.8

　　31.某居民楼总建筑面积为5000m²，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m²，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（　）。
　　A.3％
　　B.3.5％
　　C.7％
　　D.4％

　　32.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（　）。
　　A.房地产投机
　　B.物价变动
　　C.财政收支状况
　　D.居民收入水平

　　33.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（　）。
　　A.单独深度价格修正率
　　B.累计深度价格修正率
　　C.平均深度价格修正率
　　D.加权深度价格修正率

　　34确定估价对象及其范围和内容时，应根据（　），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。
　　A.估价原则
　　B.估价目的
　　C.估价方法
　　D.估价程序

　　35.某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（　）年。
　　A.15
　　B.16
　　C.17
　　D.20

　　二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

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