（2）估价对象建成于1992年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年（取整）。
（3）估价对象坐落于××区××路西北侧××厂所属综合楼，估价对象紧临××路，其西南距××桐路及××路不足,50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。
（4）估价对象所在区域工业企业较少。沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。
（5）估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为175542.50㎡。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为，5m，第二至十二估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，已改作“××酒店”使用。
（6）估价对象，原批准用途为工业厂房，由××厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。
二、区域因素分析
（一）区位条件
估价对象位于××市××区××路西北侧，土地级别为B—B1区，为××市老市区，根据××市总体规划。该区域为商住综合区，该区域特点是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路两侧多为店面，只有少量的零星的几栋工业厂房，计划也将逐渐迁至××岛外。
（二）交通条件
估价对象所处区域道路路网密度较大，有主干道××路、××祠路及××路等，有多路公交车和小巴经过，交通条件较好。
（三）环境条件
区域内有中山公园、植物园等景观公园，但估价对象附近私有住宅较多，且较陈旧，建筑密度大，绿化率低，环境条件一般。
（四）城市基础设施和公用设施的完备程度
该区域基础设施达“五通一平”（通上水、通下水、通电、通信、通路及场地平整），银行、菜市场、邮局、学校等各项公共配套设施齐全，完全能够满足人们正常的生产及生活需要。
三、市场背景分析
根据××市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380万㎡。但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/㎡，比上年的1455元/㎡下跌358元/㎡，跌幅达24.6％。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区.旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。
四、最高最佳使用分析
估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途——工业厂房进行评估。同时，出于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。 www.kuaixue5.com
五、估价方法选用
因估价对象规划用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格I另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。
六、估价测算过程
评估思路：遵循合法原则，同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。
由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本；待估综合楼底层层高较高为5m，第二至第十二层层高为4m，第二至第十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至第十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。
（一）地下室
采用成本法。
（1）计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+
管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧
（2）计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标见表2。
表2重置价格构成表
| 序号 | 重置价格构成 | 单价（元） | 备注 |
| 一 | 土地使用权价值 | 地下室不计地价 | |
| 二 | 建筑物价值 | 1001.78 | 1+2+3+4+5-6 |
| 1 | 建筑物开发成本 | 972 | a+b+c |
| a | 建安工程造价 | 900 | 根据××市建设工程投贷估算指标。地下室底层层高约3.3m，类似框架结构地下室建安工程造价为900元/㎡ |
| b | 勘察设计和前期工程费 | 54 | 包括勘察设计费.报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取 |
| c | 开发过程中的费用 | 18 | 包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% |
| 2 | 建筑物的管理费用 | 29.16 | 为建筑物开发成本的3% |
| 3 | 建筑物的投资利息 | 26.58 | （1+2）×利率×（开发周期/2），利率取5.31%，开发期为1年 |
| 4 | 建筑物的销售费用 | 100.77 | （1+2+3+5）÷（1-税率）×税率，税率取8.55% |
| 5 | 建筑物的投资利润 | 50.06 | （1+2）×5%.开发利润取5% |
| 6 | 建筑物折旧 | 176.78 | （1+2+3+4+5）×折旧事，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15% |
| 三 | 评估价格 | 1001.78 | 为土地使用权价值与建筑物价值之和 |
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